Ertragswert­verfahren

Bei einer vermieteten Immobilie kauft niemand Mauern, sondern eine Einnahme. Deshalb wird sie auch so bewertet: Maßstab ist nicht, was der Bau gekostet hat, sondern was sich mit ihm dauerhaft verdienen lässt.

Für Kapitalanleger ist das die einzige Rechnung, die zählt. Und für Eigentümer, die ein geerbtes Mehrfamilienhaus bewerten lassen, ist es meist die Zahl, die deutlich von der Erwartung abweicht, in beide Richtungen.

Für welche Objekte es passt

Mehrfamilienhäuser, ob vollständig oder teilweise vermietet.

Gewerblich genutzte Immobilien und gemischt genutzte Objekte mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.

Einzelne vermietete Eigentumswohnungen, wenn sie als Kapitalanlage gehalten werden. Hier wird das Ergebnis gern mit dem Vergleichswertverfahren gegengerechnet, weil solche Wohnungen auch an Selbstnutzer verkauft werden und dann ein anderer Markt gilt.

Nicht geeignet ist es für selbst genutzte Einfamilienhäuser. Dort gibt es keinen Ertrag, an dem sich etwas messen ließe, und es greift das Sachwertverfahren.

Wie gerechnet wird

1. Rohertrag

   Die jährlich erzielbaren Mieteinnahmen ohne Betriebskosten. Maßgeblich ist nicht zwingend die heute vereinbarte Miete: Liegt sie deutlich unter dem Üblichen, etwa bei einem langjährigen Mietverhältnis, wird die marktübliche Miete angesetzt und die Abweichung gesondert berücksichtigt.

2. Reinertrag

   Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

3. Bodenwertverzinsung abziehen

   Ein Teil des Ertrags entfällt rechnerisch auf das Grundstück, das ja auch ohne Gebäude einen Wert hat. Dieser Anteil wird abgezogen, damit übrig bleibt, was das Gebäude selbst erwirtschaftet.

4. Kapitalisieren

   Der Gebäudeertrag wird auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet und mit dem Liegenschaftszinssatz abgezinst. Dieser Zinssatz stammt vom Gutachterausschuss und bildet ab, welche Verzinsung am örtlichen Markt für solche Objekte tatsächlich erwartet wird.

5. Bodenwert wieder hinzurechnen

   Zum Schluss kommt der Bodenwert hinzu, dazu Zu- und Abschläge für Besonderheiten: Leerstand, Reparaturstau, Rechte im Grundbuch oder ein Mietvertrag mit ungewöhnlicher Laufzeit.

Die zwei Stellschrauben, auf die es ankommt

Der Liegenschaftszinssatz ist der empfindlichste Wert der ganzen Rechnung. Schon ein halber Prozentpunkt verschiebt das Ergebnis spürbar. Deshalb wird er nicht geschätzt, sondern aus den Daten des zuständigen Gutachterausschusses für die konkrete Objektart und Lage abgeleitet, und er gehört im Gutachten begründet.

Die Restnutzungsdauer ist die zweite. Sie hängt nicht am Baujahr allein, sondern daran, was erneuert wurde. Ein Mehrfamilienhaus von 1965 mit neuem Dach, neuen Fenstern und moderner Heizung hat eine erheblich längere Restnutzungsdauer als eines im Originalzustand, und der Unterschied ist im Ertragswertverfahren fünfstellig.

Was gebraucht wird

Hier sind die Mietunterlagen entscheidend: Mietverträge oder eine Aufstellung der Nettokaltmieten je Einheit, Angaben zu Leerstand, dazu die Betriebskostenabrechnung des letzten Jahres. Wenn Sie eine Hausgeld- oder Verwalterabrechnung haben, bringen Sie sie mit.

Für den Ortstermin muss der Zugang mit den Mietern abgestimmt sein. Das braucht meist ein bis zwei Wochen Vorlauf und ist der häufigste Grund für Verzögerungen. Es genügt in der Regel, einige typische Einheiten zu besichtigen, nicht jede einzelne. Die vollständige Liste steht unter Ablauf und Unterlagen.

Passt das zu Ihrem Fall?

Sagen Sie mir am Telefon, wie viele Einheiten das Objekt hat, wie viele davon vermietet sind und ob Gewerbe dabei ist. Daraus ergibt sich das Verfahren. Das Honorar beträgt 0,8 Prozent vom ermittelten Verkehrswert, mindestens 900 Euro inklusive Mehrwertsteuer.