Vergleichswert­verfahren

Von den drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung ist dieses das überzeugendste, weil es am wenigsten rechnet. Es beobachtet stattdessen, was für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt wurde. Ein Wert, der auf echten Kaufpreisen beruht, lässt sich schwer bestreiten.

Die Einschränkung steckt im Wort „vergleichbar“: Es müssen genügend Fälle vorliegen, die sich wirklich vergleichen lassen. Wo die fehlen, ist ein anderes Verfahren das ehrlichere.

Für welche Objekte es passt

Eigentumswohnungen sind der klassische Fall. In einer Anlage mit vielen ähnlichen Einheiten wechseln regelmäßig Wohnungen den Eigentümer, und damit liegt genau das vor, was das Verfahren braucht.

Reihen- und Doppelhäuser in größeren Siedlungen funktionieren ebenso, weil sie meist zur selben Zeit nach denselben Plänen entstanden sind.

Unbebaute Grundstücke werden fast immer so bewertet, hier über die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, angepasst an Zuschnitt, Erschließung und planungsrechtliche Ausnutzbarkeit.

Schwierig wird es bei individuell gebauten Häusern, bei Objekten in Alleinlage und überall dort, wo selten verkauft wird. Dann kommt meist das Sachwertverfahren zum Zug.

Wie gerechnet wird

1. Vergleichsfälle suchen

   Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses, nicht Angebotspreise aus Anzeigen. Angebotspreise sind Wünsche, Kaufpreise sind Tatsachen.

2. Unterschiede ausgleichen

   Kein Vergleichsobjekt ist identisch. Abweichungen bei Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage im Haus oder Stockwerk werden über Zu- und Abschläge angepasst, damit die Fälle rechnerisch vergleichbar werden.

3. Zeitliche Anpassung

   Ein Kauf von vor zwei Jahren spiegelt nicht den heutigen Markt. Über Indexreihen des Gutachterausschusses werden ältere Fälle auf den Bewertungsstichtag umgerechnet.

4. Besonderheiten des Objekts

   Was das konkrete Objekt vom Durchschnitt unterscheidet, kommt zum Schluss dazu: Reparaturstau, ein Wegerecht im Grundbuch, ein außergewöhnlicher Zuschnitt, eine bereits erneuerte Heizung.

Genau der letzte Schritt ist der Grund, warum eine Besichtigung dazugehört. Ein Vergleichswert ohne Blick in Keller und Dachboden beschreibt eine durchschnittliche Wohnung dieser Art, nicht Ihre.

Was gebraucht wird

Für Wohnungen sind Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung sowie Angaben zu Hausgeld und Instandhaltungsrücklage hilfreich. Sie sagen viel darüber, was auf einen Käufer zukommt, und das wirkt sich auf den Wert aus. Die vollständige Liste steht unter Ablauf und Unterlagen.

Die Vergleichsdaten und Bodenrichtwerte hole ich selbst beim Gutachterausschuss, darum müssen Sie sich nicht kümmern.

Passt das zu Ihrem Fall?

Welches Verfahren angewendet wird, entscheidet sich nach Objektart und Anlass, und oft werden zwei kombiniert. Rufen Sie an, dann klären wir das in wenigen Minuten. Das Honorar beträgt 0,8 Prozent vom ermittelten Verkehrswert, mindestens 900 Euro inklusive Mehrwertsteuer, alle Beispiele stehen unter Preise und Kosten.