Wenn eine gemeinsame Immobilie aufgeteilt werden muss, hängt fast alles an einer Zahl. Wer übernimmt und zahlt aus? Wie hoch fällt der Zugewinnausgleich aus? Und wer hat recht, wenn der eine 320.000 sagt und der andere 260.000?
Beide Seiten haben meist gute Gründe für ihre Zahl. Deshalb hilft an dieser Stelle keine weitere Meinung, sondern eine Herleitung, die man nachrechnen kann.
Das Honorar beträgt 0,8 Prozent vom ermittelten Verkehrswert, mindestens 900 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Ein echter Festpreis in dem Sinn, dass er unabhängig vom Objekt gilt, ist das nicht, aber die Regel ist so einfach, dass Sie den Betrag vorab selbst ausrechnen können.
Wenn beide Seiten gemeinsam beauftragen, fällt das Honorar einmal an und wird üblicherweise geteilt. Was Ihr Gutachten kostet, erfahren Sie am Telefon, bevor Sie sich festlegen. Alle weiteren Beispiele stehen unter Preise und Kosten.
Ich verdiene am Gutachten, nicht am Ausgang. Ob die Immobilie am Ende 260.000 oder 320.000 wert ist, ändert an meinem Honorar wenig und an meinem Interesse nichts. Genau das unterscheidet ein Gutachten von einer Maklereinschätzung, die derjenige einholt, der den Verkauf möchte.
Praktisch heißt Neutralität dreierlei: Der Ortstermin findet statt, egal wer mich hereinlässt. Das Ergebnis geht an beide Seiten, wenn beide beauftragt haben. Und jeder Rechenschritt steht schriftlich da, sodass die andere Seite ihn prüfen kann, statt ihn glauben zu müssen.
Wenn Sie beide gemeinsam beauftragen, ist die Grundlage von vornherein für beide dieselbe. Beauftragt nur eine Seite, steht im Raum, das Ergebnis sei bestellt, auch wenn es das nicht ist. Dieser Verdacht ist schwer auszuräumen und kostet mehr Zeit als die Abstimmung vorher.
Wenn eine gemeinsame Beauftragung nicht möglich ist, geht es trotzdem. Sagen Sie mir dann bitte gleich, wie die Lage ist.
Ein Wert gilt immer zu einem bestimmten Zeitpunkt, und beim Zugewinnausgleich ist dieser Zeitpunkt rechtlich festgelegt. Für das Endvermögen ist regelmäßig der Tag maßgeblich, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde, nicht der Tag der Bewertung und nicht der Tag der Trennung.
Das ist keine Formalie: Zwischen Zustellung und Einigung liegen oft ein bis zwei Jahre, und in dieser Zeit bewegen sich Immobilienpreise spürbar. Ein Gutachten auf den falschen Stichtag ist im schlimmsten Fall unbrauchbar.
Fragen Sie deshalb Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt, welcher Stichtag für Ihre Konstellation gilt, und sagen Sie mir das Datum beim ersten Anruf. Wenn Sie noch nicht anwaltlich beraten sind, nennen Sie mir einfach den Stand, dann klären wir, was sinnvoll ist.
Der häufigste Fall, besonders wenn Kinder in der Wohnung bleiben sollen. Der Verkehrswert ist die Grundlage, aus der sich der Ausgleichsbetrag rechnerisch ergibt. Wie Belastungen, laufende Darlehen oder ein Wohnrecht angerechnet werden, ist eine rechtliche Frage für Anwalt oder Notar. Meine Aufgabe ist die Zahl, auf der diese Rechnung aufbaut.
Auch dann lohnt sich ein Gutachten, weil es den Angebotspreis begründet und verhindert, dass später einer meint, es sei zu billig weggegangen. Mehr dazu unter Bewertung beim Verkauf.
Die Immobilie bleibt, wo sie ist, aber ihr Wert muss beziffert werden, weil er in die Vermögensbilanz eingeht. Hier kommt es besonders auf den richtigen Stichtag an.
Braucht ein Gericht einen Sachverständigen, bestellt es ihn selbst. Ein privat beauftragtes Gutachten ist dort Parteivortrag: Es kann Ihre Position stützen und Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt die Arbeit erleichtern, ersetzt den gerichtlich bestellten Gutachter aber nicht. Ob es in Ihrem Verfahren noch etwas bringt, besprechen Sie besser zuerst dort.
Für den weit häufigeren Fall, dass Sie sich einigen wollen und dafür eine belastbare Zahl brauchen, bin ich richtig. Und ich sage Ihnen am Telefon offen, wenn ich den Eindruck habe, dass Sie an dieser Stelle etwas anderes benötigen.
Dann beauftragen Sie allein. Wichtig ist nur, dass ich Zugang zur Immobilie bekomme, und dass Ihnen bewusst ist: Ein einseitig beauftragtes Gutachten wird von der anderen Seite erfahrungsgemäß erst einmal angezweifelt. Genau deshalb ist die Herleitung auf 15 bis 25 Seiten so wichtig, sie lässt sich prüfen.
Wer beauftragt hat. Bei gemeinsamer Beauftragung bekommen beide Seiten dasselbe Exemplar, gleichzeitig. Bei einseitiger Beauftragung entscheiden Sie, ob und wann Sie es weitergeben.
Ohne Besichtigung geht es nicht seriös. Eine Bewertung nach Aktenlage wäre eine Schätzung, und genau die soll ja ersetzt werden. Klären Sie den Zugang, notfalls über die Anwälte, und melden Sie sich dann. Zwei Wochen Vorlauf sind dabei normal.
Nein, und meist liegt er deutlich daneben, in beide Richtungen. Zwischen Kaufpreis und heutigem Verkehrswert stehen die Marktentwicklung, alles, was seither gemacht oder nicht gemacht wurde, und der bauliche Zustand. Genau das aufzunehmen ist der Zweck des Ortstermins.
Ich komme als jemand, der eine Immobilie besichtigt. Nachbarn erfahren nichts, das Gutachten geht ausschließlich an die Auftraggeber, und ich gebe keine Auskünfte an Dritte. Wie Sie mit dem Ergebnis umgehen, ist Ihre Sache.
Sagen Sie mir, um welche Immobilie es geht, ob Sie gemeinsam oder allein beauftragen und ob ein Stichtag feststeht. Fünf Minuten genügen für eine klare Auskunft über Verfahren, Honorar und Termin.