Eine Zahl, auf die sich alle einigen können
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie zunächst allen gemeinsam. Fast immer läuft es darauf hinaus, dass entweder verkauft wird oder einer übernimmt und die anderen auszahlt. Beides scheitert an derselben Stelle: Man einigt sich nicht auf den Wert.
Das liegt selten an bösem Willen. Wer im Haus wohnt, sieht die Reparaturen. Wer weit weg wohnt, sieht die Immobilienpreise in der Zeitung. Beide haben recht, und deshalb hilft eine dritte Zahl, die keinem von beiden gehört.
Am besten gemeinsam beauftragen
Wenn alle Beteiligten gemeinsam beauftragen, ist die Grundlage von vornherein für alle dieselbe. Beauftragt nur eine Seite, steht im Raum, das Ergebnis sei bestellt, auch wenn es das nicht ist. Dieser Verdacht ist schwer auszuräumen und kostet am Ende mehr Zeit als die Abstimmung vorher.
Praktisch heißt das: Ein Anruf genügt, aber sagen Sie mir, wie viele Beteiligte es gibt und ob alle einverstanden sind. Sind sie es nicht, ist auch das kein Hindernis, es sollte nur von Anfang an klar sein.
Was den Wert im Erbfall besonders beeinflusst
Nachlassimmobilien haben oft dieselbe Geschichte: Über Jahre wurde das Nötigste gemacht, aber nichts Großes mehr. Heizung, Fenster, Bad und Elektrik stammen aus verschiedenen Jahrzehnten, und niemand weiß mehr genau, wann was gemacht wurde.
Für die Bewertung ist das kein Problem, sondern die Aufgabe. Vieles lässt sich vor Ort ablesen, ein Heizkessel trägt sein Baujahr, eine Dacheindeckung ihren Zustand. Wichtig ist, den Reparaturstau zu benennen, statt ihn zu übergehen: Der Miterbe, der übernimmt, trägt ihn schließlich allein.
Ebenso wichtig ist die Frage, ob am Grundstück noch etwas möglich ist. Eine Teilungsmöglichkeit oder eine weitere Bebaubarkeit kann den Wert erheblich verändern, und sie fällt bei einer Schätzung nach Quadratmetern regelmäßig unter den Tisch.
Der Stichtag
Ein Wert gilt immer zu einem bestimmten Zeitpunkt. Für die Auseinandersetzung untereinander ist meist der Tag der Bewertung sinnvoll, weil die Auszahlung ja heute stattfindet. Für andere Zwecke kann der Todestag maßgeblich sein.
Da sich Märkte bewegen und zwischen Erbfall und Einigung oft Monate liegen, gehört der Stichtag ins Gutachten und sollte vorher besprochen werden. Wenn Sie anwaltlich beraten sind, fragen Sie dort kurz nach, welcher Stichtag für Ihre Konstellation der richtige ist.
Wofür Sie jemand anderen brauchen
Zwei Fälle kann ich nicht bedienen, und beide kommen im Erbfall vor. Das steht hier oben statt im Kleingedruckten, weil es sonst teuer für Sie wird.
Erbschaftsteuer
Wenn das Finanzamt einen Wert ansetzt, den Sie für zu hoch halten, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Dafür verlangt § 198 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes aber ausdrücklich ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Das bin ich nicht. Für diesen Zweck wäre mein Gutachten hinausgeworfenes Geld.
Streit vor Gericht
Kommt es zur Teilungsversteigerung oder zu einem anderen gerichtlichen Verfahren, bestellt das Gericht seinen eigenen Sachverständigen. Ein privat beauftragtes Gutachten ist dort Parteivortrag: Es kann Ihre Position und die Arbeit Ihres Anwalts stützen, ersetzt den gerichtlich bestellten Gutachter aber nicht.
Bleibt der häufigste Fall, und für den bin ich da: Sie wollen sich untereinander einigen, brauchen dafür eine belastbare, nachvollziehbare Zahl und wollen, dass alle Beteiligten sie akzeptieren können.
Häufige Fragen im Erbfall
Wir haben keine Unterlagen, niemand weiß, wo etwas liegt.
Das ist der Normalfall und kein Hindernis. Den Grundbuchauszug bekommen Sie als Erbe beim Grundbuchamt, Baupläne oft beim Bauamt der Gemeinde. Alles Weitere wird vor Ort aufgenommen. Was sich nicht klären lässt, wird im Gutachten benannt statt geraten. Mehr dazu unter Ablauf und Unterlagen.
Ein Miterbe will übernehmen. Wie viel muss er zahlen?
Ausgangspunkt ist der ermittelte Verkehrswert, aus dem sich der Anteil der übrigen Erben rechnerisch ergibt. Ob und wie Belastungen, Nachlassverbindlichkeiten oder ein Wohnrecht angerechnet werden, ist eine rechtliche Frage, die in die Hände eines Anwalts oder Notars gehört. Meine Aufgabe ist die Zahl, auf der diese Rechnung aufbaut.
Die Immobilie ist vermietet oder jemand wohnt noch darin.
Beides wirkt sich auf den Wert aus und wird berücksichtigt. Für den Ortstermin muss der Zugang mit den Bewohnern abgestimmt sein, dafür sollten Sie ein bis zwei Wochen Vorlauf einplanen. Das ist der häufigste Grund, warum sich ein Termin verzögert.
Wir sind uns nicht einig. Hilft ein Gutachten überhaupt?
Oft ja, weil sich der Streit dann von der Frage „wie viel ist es wert“ auf die Frage „ist die Herleitung nachvollziehbar“ verlagert, und die lässt sich prüfen. Wenn allerdings schon Anwälte gegeneinander schreiben oder ein Verfahren läuft, sprechen Sie besser zuerst mit Ihrem Anwalt, ob ein Privatgutachten in Ihrer Lage noch etwas bringt.
Wer bezahlt das Gutachten?
Meine Rechnung geht an den, der beauftragt. Wenn die Erbengemeinschaft gemeinsam beauftragt, wird sie üblicherweise aus dem Nachlass beglichen oder nach Erbquote geteilt. Wie Sie das untereinander regeln, sollten Sie vorher besprechen, damit hinterher darüber kein zweiter Streit entsteht.
Rufen Sie an, auch wenn noch nichts entschieden ist
Sagen Sie mir, um welche Immobilie es geht, wie viele Erben beteiligt sind und was Sie erreichen wollen. Dann klären wir, ob und in welcher Form ein Gutachten hilft. Das Gespräch kostet nichts.