Verkehrswertgutachten im Saarland
Was der Verkehrswert ist
Der Verkehrswert ist kein Gefühl und keine Verhandlungsposition, sondern ein gesetzlich definierter Begriff. § 194 des Baugesetzbuchs beschreibt ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, und zwar ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Der letzte Halbsatz ist der wichtigste. Er bedeutet: Es zählt nicht, was ein bestimmter Käufer gerade zu zahlen bereit wäre, weil er sich in das Haus verliebt hat oder weil er dringend etwas braucht. Es zählt auch nicht, was der Verkäufer sich erhofft. Gesucht ist der Preis unter normalen Umständen, und genau deshalb taugt er als Grundlage, wenn sich mehrere Beteiligte einigen müssen.
Was in dem Gutachten steht
Sie bekommen ein gebundenes Dokument von 15 bis 25 Seiten, in dem jeder Rechenschritt nachvollziehbar hergeleitet ist. Ein Wert allein wäre wertlos, entscheidend ist die Begründung: Wer das Gutachten liest, ein Miterbe, ein Käufer oder Ihre Bank, muss den Weg zum Ergebnis prüfen können, ohne mir glauben zu müssen.
Der Aufbau folgt einem festen Muster: Beschreibung des Objekts und des Grundstücks, rechtliche Gegebenheiten aus dem Grundbuch, Lage und Marktsituation, aufgenommener Bauzustand mit Lichtbildern, Wahl und Durchführung des Bewertungsverfahrens, Ergebnis mit Begründung.
Zwei Punkte gehören dazu, die in vielen Bewertungen fehlen: eine Aussage zum Reparaturstau, also zu dem, was in absehbarer Zeit ohnehin fällig wird, und eine Aussage zur weiteren Bebaubarkeit des Grundstücks. Beides kann den Wert deutlich verschieben.
Welches Verfahren angewendet wird
Das Baugesetzbuch sagt, was ermittelt wird. Wie gerechnet wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung mit drei anerkannten Verfahren. Welches passt, hängt von Objektart und Anlass ab, und häufig werden zwei kombiniert, damit sich das Ergebnis gegenseitig absichert.
Vergleichswertverfahren
Herangezogen werden tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Das setzt genügend Vergleichsfälle voraus und passt deshalb vor allem zu Eigentumswohnungen und zu Reihenhäusern in größeren Siedlungen. Wo es anwendbar ist, ist es das überzeugendste Verfahren, weil es nicht rechnet, sondern beobachtet.
Sachwertverfahren
Grundstück und Bausubstanz werden getrennt bewertet. Geeignet für individuell gebaute, selbst genutzte Häuser ohne echten Vergleichsmarkt.
Ertragswertverfahren
Maßstab sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Die Grundlage bei vermieteten und gewerblich genutzten Immobilien.
Wofür Sie jemand anderen brauchen
Diesen Abschnitt schreibt kaum ein Gutachter auf seine Website. Ich halte das für einen Fehler, denn er erspart beiden Seiten eine Enttäuschung.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Wenn Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, verlangt § 198 des Bewertungsgesetzes ausdrücklich ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist. Ich bin das nicht. Ein Gutachten von mir würde das Finanzamt für diesen Zweck zurückweisen.
Laufende Gerichtsverfahren
Braucht ein Gericht einen Sachverständigen, bestellt es ihn selbst. Ein privat beauftragtes Gutachten ist dort Parteivortrag: Es kann Ihre Position stützen und Ihrem Anwalt die Arbeit erleichtern, ersetzt aber den gerichtlich bestellten Gutachter nicht. Ob es im konkreten Verfahren hilft, entscheidet das Gericht.
Bleibt alles andere, und das ist der weitaus größere Teil: Ihre eigene Entscheidung über Kauf, Verkauf oder Modernisierung. Die Verhandlung mit einem Käufer oder Verkäufer. Die Einigung unter Erben, bei der einer übernimmt und die anderen ausgezahlt werden. Die Überprüfung einer Maklereinschätzung. Dafür bekommen Sie von mir eine nachvollziehbar begründete Wertermittlung.
Was es kostet und wie lange es dauert
Das Honorar beträgt 0,8 Prozent vom ermittelten Verkehrswert, mindestens 900 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro sind das 2.000 Euro. Alle Beispielrechnungen stehen unter Preise und Kosten.
Das fertige Gutachten liegt in der Regel drei bis fünf Werktage nach dem Ortstermin vor. Läuft eine Frist oder ein Notartermin, sagen Sie das bitte gleich beim ersten Anruf, dann klären wir vorab, ob sich der Termin einrichten lässt.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Was regelt § 194 BauGB genau?
Er definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Wie dieser Wert konkret berechnet wird, legt die Immobilienwertermittlungsverordnung mit ihren drei Verfahren fest.
Was ist der Bewertungsstichtag, und warum ist er wichtig?
Der Stichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der Wert bezieht. Meist ist das der Tag der Besichtigung. In Erbfällen ist es oft der Todestag, weil der Nachlass zu diesem Zeitpunkt zu bewerten ist. Da sich Märkte bewegen, gehört der Stichtag zwingend ins Gutachten, und er sollte vorher besprochen werden.
Wird das Gutachten von meiner Bank akzeptiert?
Das entscheidet die Bank. Viele Institute lassen ab bestimmten Kreditsummen nur Bewerter zu, die sie selbst benennen. Als Grundlage für Ihr eigenes Gespräch mit der Bank ist ein begründetes Gutachten hilfreich, als förmlicher Nachweis für die Beleihung fragen Sie bitte vorher bei Ihrem Institut nach.
Können mehrere Erben gemeinsam beauftragen?
Ja, und das ist meist der bessere Weg. Wenn alle Beteiligten denselben Gutachter beauftragen, ist die Grundlage von vornherein für alle dieselbe. Beauftragt nur eine Seite, steht der Verdacht im Raum, das Ergebnis sei bestellt, auch wenn es das nicht ist.
Muss ich beim Ortstermin dabei sein?
Es hilft, ist aber nicht zwingend. Wichtig ist, dass alle Bereiche zugänglich sind, insbesondere Keller und Dachboden. Wer die Immobilie kennt, kann vor Ort Fragen zu Umbauten, Reparaturen und Besonderheiten beantworten, die sonst mühsam zu klären sind.
Bewerten Sie auch unbebaute Grundstücke?
Ja. Dort kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren auf Grundlage der Bodenrichtwerte zum Einsatz, ergänzt um die Besonderheiten des Zuschnitts, der Erschließung und der planungsrechtlichen Ausnutzbarkeit.