Sachwert­verfahren

Dieses Verfahren fragt nicht, was ähnliche Häuser gekostet haben, sondern was in diesem Haus steckt. Grundstück und Gebäude werden getrennt bewertet und danach zusammengeführt. Es kommt überall dort zum Einsatz, wo es zu wenige echte Vergleichsfälle gibt, und das ist bei individuell gebauten Ein- und Zweifamilienhäusern der Normalfall.

Für mich ist es das Verfahren, bei dem sich 47 Jahre Baupraxis am unmittelbarsten auszahlen. Denn hier hängt das Ergebnis daran, wie belastbar die Bausubstanz beurteilt wird, und das ist kein Rechenschritt, sondern eine Frage des Hinsehens.

Für welche Objekte es passt

Individuell gebaute Einfamilienhäuser, also der weit überwiegende Teil des Bestands im Saarland. Wo jedes Haus anders ist, taugt der Nachbar nicht als Vergleich.

Zweifamilienhäuser, die selbst genutzt werden, und Objekte mit Einliegerwohnung.

Häuser in Alleinlage oder in kleinen Ortsteilen, in denen selten verkauft wird und es deshalb schlicht keine Vergleichsfälle gibt.

Objekte mit ungewöhnlichem Zuschnitt, etwa ein sehr großes Grundstück zu einem kleinen Haus. Da das Verfahren Boden und Gebäude ohnehin trennt, bildet es solche Fälle sauber ab.

Wie gerechnet wird

1. Bodenwert

   Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, angepasst an Zuschnitt, Erschließung, Hanglage und planungsrechtliche Ausnutzbarkeit. Der Bodenwert wird so behandelt, als wäre das Grundstück unbebaut.

2. Herstellungswert des Gebäudes

   Was es kosten würde, dieses Gebäude heute in dieser Art und Ausstattung zu errichten. Grundlage sind die normierten Herstellungskosten je Quadratmeter, bezogen auf die Bruttogrundfläche und den Gebäudetyp.

3. Alterswertminderung

   Vom Herstellungswert wird abgezogen, was das Gebäude an Nutzungsdauer bereits hinter sich hat. Maßgeblich ist dabei nicht das Baujahr allein, sondern die verbleibende Restnutzungsdauer. Genau hier wirken Modernisierungen, dazu unten mehr.

4. Außenanlagen und Besonderheiten

   Garage, Carport, Terrasse, Einfriedung, Zuwegung, dazu erkennbarer Reparaturstau und Rechte oder Belastungen aus dem Grundbuch.

5. Marktanpassung

   Die Summe aus Boden und Gebäude ist noch kein Marktwert. Über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses wird sie an das angepasst, was am Markt tatsächlich gezahlt wird. Ohne diesen Schritt liegt das Ergebnis regelmäßig deutlich neben der Wirklichkeit.

Warum die Restnutzungsdauer der wichtigste Punkt ist

Zwei Häuser mit demselben Baujahr können sich im Wert erheblich unterscheiden, und der Grund steckt in der Restnutzungsdauer. Wer Dach, Fenster, Heizung und Elektrik erneuert hat, verlängert sie, und das schlägt unmittelbar auf den Wert durch.

Deshalb sind Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahl die Unterlagen, die im Sachwertverfahren am meisten bewirken. Eine Rechnung von der Dachdeckerei aus dem Jahr 2016 ist bares Geld wert, und sie liegt erfahrungsgemäß in irgendeinem Ordner im Keller.

Umgekehrt gilt dasselbe: Ein Reparaturstau, der beim Ortstermin auffällt, verkürzt die verbleibende Nutzungsdauer und muss benannt werden. Das ist beim Verkauf unangenehm und beim Kauf der eigentliche Grund für den Termin.

Was gebraucht wird

Neben Grundbuchauszug und Bauplänen sind hier vor allem die Wohn- und Nutzflächenberechnung und die erwähnten Modernisierungsnachweise wichtig. Was sich nicht mehr auffinden lässt, wird vor Ort aufgemessen und aufgenommen. Die vollständige Liste steht unter Ablauf und Unterlagen.

Passt das zu Ihrem Fall?

Häufig wird das Sachwertverfahren mit dem Vergleichswertverfahren kombiniert, damit sich das Ergebnis von zwei Seiten absichert. Rufen Sie an, dann klären wir das. Das Honorar beträgt 0,8 Prozent vom ermittelten Verkehrswert, mindestens 900 Euro inklusive Mehrwertsteuer.