Bevor Sie unterschreiben
Ein Kaufvertrag lässt sich nach der notariellen Beurkundung praktisch nicht mehr rückgängig machen. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung, im Vertrag meist „gekauft wie gesehen“, bedeutet: Was Sie hätten sehen können, ist ab dann Ihr Problem. Ein durchfeuchteter Keller oder ein Dach, das in fünf Jahren fällig wird, gehört dazu.
Deshalb ist der Termin vor dem Notartermin der einzige, der wirklich zählt. Er kostet 249 Euro zum Festpreis, dauert etwa eine Stunde, und Sie erfahren das Ergebnis direkt vor Ort.
Worauf ich beim Kauftermin schaue
Zuerst dorthin, wo bei Besichtigungen niemand hingeht: in den Keller und unter das Dach. Beide Räume entscheiden überproportional über den Wert, und beide werden vom Verkäufer selten aktiv gezeigt.
Im Keller wird gemessen, nicht geschaut. Eine Wand, die feucht aussieht, kann trocken sein und umgekehrt. Wichtig ist auch der Unterschied zwischen Salzausblühungen und Schimmel: Das eine ist meist harmlos, das andere kann ein bauliches Problem anzeigen.
Unter dem Dach geht es um Sparren, Auflager, Dacheindeckung und Anschlüsse. Ein Dach, das in wenigen Jahren fällig wird, ist ein fünfstelliger Posten, der in keinem Exposé steht und den Preis verhandelbar macht.
Dazu die üblichen Verdächtigen: Heizung mit Baujahr, Fenster, Elektrik, Feuchtigkeit an Anschlüssen und im Bad, Risse und ihre Bedeutung, und die Frage, ob am Grundstück noch etwas möglich ist.
Warum jemand vom Bau und nicht nur vom Schreibtisch
Die meisten Wertermittlungen entstehen aus Lage, Fläche, Baujahr und Vergleichspreisen. Das ist nicht falsch, aber es beschreibt ein durchschnittliches Haus dieser Art und nicht das Haus, das Sie kaufen wollen.
Ich bin seit 1979 im Baugewerbe, mein Hauptgeschäft sind Bausatzhäuser. Wer einen Dachstuhl selbst aufgestellt und einen Keller gemauert hat, sieht einem Haus an, was mit ihm los ist. Dazu kommt die seit 2011 bestehende Zertifizierung für Schimmelpilzbefall im Wohnungsbau, die genau bei der Frage hilft, die beim Hauskauf am teuersten falsch beantwortet wird: Ist die Feuchtigkeit ein kosmetisches oder ein bauliches Problem?
Mehr dazu unter Wer bewertet.
Beratung oder Gutachten?
Für den Kauf reicht in den allermeisten Fällen die mündliche Beratung. Das schriftliche Gutachten brauchen Sie erst, wenn Sie das Ergebnis belegen müssen.
Beratung vor Ort, 249 €
- Baubegehung mit Messungen, etwa 60 Minuten
- Ergebnis mündlich, direkt im Termin
- Einschätzung zu Zustand, Reparaturstau und Preis
- Reicht, um zu entscheiden und zu verhandeln
- Kurzfristig machbar, kein Wartezeitraum
Schriftliches Gutachten, ab 900 €
- Zusätzlich 15 bis 25 Seiten schriftliche Herleitung
- Fertig in drei bis fünf Werktagen nach dem Termin
- Sinnvoll, wenn Sie den Wert gegenüber Dritten belegen müssen
- Etwa bei einer Erbengemeinschaft oder gegenüber Ihrer Bank
- Honorar 0,8 Prozent vom ermittelten Wert
Rufen Sie an, dann klären wir in wenigen Minuten, was in Ihrem Fall genügt. Alle Zahlen stehen unter Preise und Kosten.
Wenn es schnell gehen muss
Beim Hauskauf drängt fast immer die Zeit: Es gibt weitere Interessenten, der Makler setzt eine Frist, der Notartermin steht schon. Sagen Sie das gleich beim ersten Anruf, dann klären wir zuerst, ob sich der Termin rechtzeitig einrichten lässt, bevor wir über alles andere reden.
Und falls es doch nicht mehr reicht: Ein Termin nach der Beurkundung ist immer noch besser als keiner. Für die Planung dessen, was ansteht, ist er genauso nützlich, nur für die Preisverhandlung eben nicht mehr.
Häufige Fragen zum Kauftermin
Darf ich Sie einfach zur Besichtigung mitbringen?
In der Regel ja, und das ist oft der praktischste Weg. Sagen Sie dem Verkäufer oder Makler vorher Bescheid, dass Sie jemanden mitbringen. Wichtig ist, dass genug Zeit eingeplant wird und dass Keller und Dachboden zugänglich sind. Eine Viertelstunde reicht nicht.
Was ist, wenn ich das Haus danach nicht kaufe?
Dann haben die 249 Euro ihren Zweck erfüllt. Ein Termin, der Ihnen von einem Fehlkauf abrät, ist der bestangelegte auf dieser ganzen Website. Für das nächste Objekt fällt der Termin erneut an, das ist dann ein neuer Auftrag.
Ersetzt das ein Bausachverständigengutachten?
Nein. Die Beratung deckt Bauzustand und Wert in der Breite ab und findet die üblichen und die teuren Punkte. Wenn sich dabei ein konkreter Verdacht ergibt, etwa an der Statik oder an einer Abdichtung, sage ich Ihnen das und Sie können gezielt jemanden für genau diese Frage hinzuziehen.
Bekomme ich etwas Schriftliches?
Bei der Beratung für 249 Euro nicht, das Ergebnis ist mündlich. Wenn Sie eine schriftliche Ausarbeitung brauchen, etwa um gegenüber einer Bank oder Miteigentümern zu argumentieren, ist das ein Verkehrswertgutachten.
Kann ich mit dem Ergebnis den Preis nachverhandeln?
Das ist häufig der eigentliche Nutzen. Ein konkret benannter Reparaturstau, etwa ein Dach mit begrenzter Restlebensdauer, ist ein sachliches Argument, mit dem sich sprechen lässt. Ob der Verkäufer sich darauf einlässt, entscheidet er, aber Sie verhandeln dann mit Zahlen statt mit Gefühl.
Rufen Sie an, bevor der Termin beim Notar steht
Fünf Minuten am Telefon genügen, um zu klären, ob und wann ein Termin möglich ist.